Behovet for en ryddig og korrekt avslutning av et byggeprosjekt gjør det nødvendig med klare regler om sluttoppgjør. Dette er en generell veiledning til sluttoppgjørsreglene i entreprisekontrakter der Norsk Standard er avtalt. Veiledningen er forsøkt tilpasset de mest brukte standardene i 34- og 84-serien. 

Advokat Anders Mjaaland             |     Advokat Marie Hovstein Haugen            
anders@berngaardsandbek.no          marie@berngaardsandbek.no

Avtale som avviker fra Norsk Standard
Det er svært viktig å foreta en grundig gjennomgang av avtalen og standardbetingelsene både før du signerer kontrakten og før du skal sende sluttoppgjøret. Din konkrete avtale kan inneholde bestemmelser som avviker fra Norsk Standard. Flere oppdragsgivere har de siste årene lagt inn bestemmelser i standardbetingelsene der fristen for oversendelse av sluttoppgjør strammes inn og egne betalingsfrister forlenges. Det er også vanlig å presisere at sluttoppgjøret ikke kan endres dersom det allerede er sendt eller at alle krav som ikke er tatt med i sluttoppstillingen tapes. 

Når skal sluttoppgjøret sendes?
Etter 84-serien skal sluttoppstilling med sluttfaktura oversendes til oppdragsgiver innen en frist på to måneder fra overtakelse. Fristen regnes fra overtakelsesbefaringen er avsluttet, ikke fra overtakelsesprotokoll mottas. Når overtakelse har funnet sted inntrer også retten for entreprenøren til å sende sluttoppgjøret. 
Etter 34-serien er reglene mer kompliserte. Fristen varierer fra 28 dager opp til 70 dager, avhengig av varigheten på prosjektet. 
Vær oppmerksom på at mange oppdragsgivere har standardbetingelser der fristen er kuttet ned til to eller fire uker.

Hva skal sluttoppgjøret inneholde?
Sluttoppgjøret skal inneholde en sluttoppstilling med en tilhørende sluttfaktura.  Sluttoppstillingen skal være en komplett oversikt over partenes mellomværende i prosjektet. Følgende poster skal være med:

  • Alle fakturerte og betalte krav
  • Alle fakturerte krav som ikke er betalt, uansett om de er forfalt eller ikke
  • Alle krav som oppdragsgiver har avvist, men som entreprenøren opprettholder
  • Alle andre krav entreprenøren mener å ha som ennå ikke er fakturert, herunder innestående, samt forbehold om endringer av sluttoppstillingen for arbeid der grunnlaget for å beregne kavet ikke foreligger i tide.

Entreprenøren kan ta forbehold om senere endring av sluttoppstillingen dersom grunnlaget for beregning av et krav ikke har foreligget i tide. Forbeholdene må vise til konkrete arbeider eller forhold. Helt generelle forbehold er ikke tilstrekkelig!
Sluttoppstillingen skal vise hvor mye oppdragsgiver har betalt og det skal fremgå hvor mye entreprenøren krever utbetalt ved sluttoppgjøret. 
Sluttfakturaen skal inneholde alle krav som gjenstår å fakturere på kontraktsarbeidet og ufakturert endringsarbeid med mer.

Kan sluttoppgjøret korrigeres etter at det er mottatt av oppdragsgiver?
Svaret på dette spørsmålet varierer ut i fra hvilken standard som er brukt i avtaleforholdet. Etter 34-serien er det tvilsomt om entreprenøren kan korrigere sluttoppgjøret etter at oppdragsgiver har mottatt dette. Etter de fleste standardene i 84-serien kan entreprenøren korrigere sluttoppstillingen helt frem til 2-månedersfristens utløp. I NS 8407 har man ikke denne muligheten. I denne standarden følger det klart: «krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen, kan ikke fremmes senere».

Krav som ikke tas med i sluttoppstillingen tapes!
Det klare utgangspunktet etter alle standardene er at krav som ikke er tatt med i sluttoppstillingen går tapt. 
Fra dette utgangspunktet foreligger det en del mer eller mindre klare unntak. Fakturerte krav som er betalt vil ikke påvirkes av om de uteglemmes i sluttoppstillingen. Krav på innestående vil heller ikke tapes selv om det ikke tas med i sluttoppstillingen. Krav på indeksregulering tapes heller ikke iht 84-serien, mens spørsmålet er uklart etter 34-serien. Krav som er bragt inn for oppmann, voldgift eller domstol vil heller ikke tapes. 
Selv om det foreligger en del unntak, er den klare anbefalingen at alle krav tas med i sluttoppstillingen. I praksis vil eldre krav som regel være vanskeligere å inndrive enn ferske krav. Uansett vil krav foreldes etter 3 år, og det er heller ikke utenkelig at krav kan tapes på bakgrunn av passivitet før foreldelse inntrer.

Oversittelse av fristen for å sende sluttoppgjør
For sent fremsatt sluttoppgjør behøver ikke medføre tap av krav. Entreprenøren må imidlertid være svært oppmerksom i situasjoner der sluttoppgjørsfristen er oversittet:

  • Etter 84-serien kan oppdragsgiver sette en endelig frist (på minimum 14 dager) for innsendelse av sluttoppgjør.  Oversittes denne fristen, tapes ALLE krav i forbindelse med kontrakten som ikke allerede er betalt.
  • Etter 34-serien kan oppdragsgiver sette en endelig frist for oversendelse av sluttoppgjør og samtidig ta forbehold om å selv sette opp sluttoppgjøret.

For praktisk veiledning, gå inn på www.berngaardsandbek.no og se filmen «Hvordan sette opp en sluttoppstilling».